Décret tertiaire, Décret BACS (Building Automation and Control Systems), Loi APER (Accélération de la Production d'Énergies Renouvelables), Loi LOM (Loi d'Orientation des Mobilités) comment autant de nouvelles exigences réglementaires, qui supposent, parfois, des investissements conséquents. 

Pour y faire face, certains modèles d’affaires doivent relever plusieurs défis. 

Ainsi, le 1^er janvier 2025 marque le seuil d’entrée en vigueur du décret BACS, qui exige de tous les bâtiments dont la puissance installée est supérieure à 290kW de s’équiper d’une solution automatisée de suivi et de gestion des consommations énergétiques. Ces efforts sont tout sauf ponctuels : en France le décret BACS n’est qu’une étape de la décarbonation du parc tertiaire, orchestrée jusqu’en 2050 par le décret tertiaire. Ce dernier impose, d’ailleurs, à moyen terme, à tous les grands bâtiments tertiaires de réduire leur consommation énergétique de 40% d’ici 2030, 50% en 2040…net zéro en 2060?. Il est donc clair que les efforts consentis pour se mettre en conformité avec les exigences environnementales devraient continuer à peser sur les lignes de CAPEX pendant les années à venir. 

Or certains modèles d’affaires pourraient avoir plus de mal que d’autre à encaisser cette vague.  Comment y remédier ? Comment en faire un atout et éviter les réactions épidermiques ou de refus d'obstacle?

Un nouveau modèle de gouvernance basé sur la collaboration.

Tout d’abord il est important de pouvoir briser l’asymétrie bailleur-preneur qui paralyse bien souvent ce type d’investissements. En effet, si c’est bien le bailleur qui doit effectuer ces efforts, il n’en sera que rarement le premier bénéficiaire. Comment faire porter une partie de cette charge obligatoire à un locataire qui ne voit bien souvent qu’un gain hypothétique ? Plusieurs outils peuvent être mis en avant ici, et en premier lieu les contrats de performances énergétiques (CPE), trop peu connus, qui permettent d’instaurer une corrélation entre la rémunération du fournisseur et la performance atteinte dans le cadre de travaux d’efficacité énergétique. Ou encore, rester attentif aux aides accompagnant les transformations structurelles comme les primes CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) qui soutiennent jusqu'à 15% du montant investi en fonction des types d'équipements choisis.

Pour certains cas cependant, cette asymétrie est renversée, comme c’est le cas des actifs de santé, dont les contrats de bail sont souvent en triple net : dans cette situation, c’est le locataire qui a la charge des travaux, et qui peut avoir des difficultés à consentir à un investissement dont il ne bénéficiera pas forcément sur le long terme. Dans les faits la collaboration fine et fair play entre les deux parties est d'autant plus importante. 

Des bâtiments performants attractifs avec une valeur ajoutée: la green value

Depuis 2023, les valuateurs prennent en compte objectivement les CAPEX(Capital Expenditure) dans la valeur annuel des actifs ce qui doit permettre des transsactions différentiels entre les actifs bruns, échoués et les actifs alignés. Pour autant, il faut continuer à remédier aux défauts d’ancrage qui minent jusqu’ici les méthodes de valorisation environnementale. Si bien des acteurs considèrent que la valeur verte s’exprime principalement sous forme de décote brune, c’est avant tout parce il est admis que les caractéristiques standards en matière de performance ESG sont celle d’une excellence environnementale, parfaitement alignée avec la réglementation, qui demeure pourtant l’apanage d’un nombre restreint de bâtiments, pour la plupart très récents. Il est urgent d’associer aux valeurs standards une médiane environnementale plus réaliste. C’est à cette condition seulement qu’il sera possible de récompenser les bons élèves et de provisionner correctement, sous forme de décote brune, les CAPEX nécessaires aux moins vertueux pour se mettre en conformité.

Il faut que les investisseurs concernés puissent mobiliser ces CAPEX, car sans cela le risque est de créer un actif échoué en puissance, un bâtiment dont l’exploitation ne pourra pas faire face au risque de transition tant la résilience aux risques physiques déjà présents et une offre de batiments adaptés au travail, protégeant ses occupants locataires (employés et citoyens). 

Le rôle des financiers: les banques comme catalyseurs de la transition

Pour cela, il est essentiel d’améliorer les relations entre financeurs et investisseurs, pour que les premiers puissent identifier dès la phase de due diligence les marges de progression et gains potentiels, et que les seconds puissent bénéficier de taux d’intérêts préférentiels autour des financements orientés vers des hausses de performances environnementales. C’est un des enjeux du projets FiReno+, qui a court en ce moment, et qui tend à faciliter le financement de la rénovation énergétique. 

Le projet FiRéno+ est une initiative européenne visant à simplifier le financement de la rénovation énergétique des bâtiments, en particulier dans les secteurs tertiaire et résidentiel. Soutenu par des organisations telles que 2DI, l'ADEME, Respublica et cofinancé par la Commission européenne, FiRéno+ cherche à surmonter les obstacles financiers et administratifs qui freinent la massification de la rénovation énergétique.

Les orientations environnementales de la réglementation vont dessiner, pour bien des actifs, des plans de CAPEX conséquents pour les années à venir. Il est essentiel qu’une collaboration de place se déploie afin de permettre au secteur d’acter le changement d’échelle environnemental nécessaire et tant attendu.