Savoir gérer les risques et la complexité dans le lancement d'un projet hôtelier demande bien souvent à savoir s'entourer... mais à quel corps de métier faire appel, pour quelle partie du projet et à quel moment faire intervenir chacun ?

Que vous soyez investisseur ou propriétaire gérant, c'est pour vous aider à naviguer dans cet écosystème de métiers bien particuliers que s'est réunie une table ronde organisée par le Club ESSEC Travel Alumni et l'EHL hier soir au Park Hyatt Regency Paris, autour d'intervenants de choix : 

• Mathilde DION RABIER, Directrice du développement de la marque Plendi by Vinci Construction
• Céline FALCO, Directrice Générale & Fondatrice - Groupe Centaurus / Maison Albar Hotels
• Gabriel MATAR (EXEC M16), Managing Partner - Sentinel Hospitality
• Samuel RENAUDIN, Directeur général - Hotel Project Management HPM

Qu'il s'agisse d'une rénovation ou d'un projet neuf, c'est du succès économique du projet même qu'il en va de réunir certaines compétences clés pour mener à bien une aventure hôtelière qui met en moyenne 3 à 5 ans à voir le jour. Si certaines compétences peuvent être maitrisées en interne, des compétences plus spécifiques et décisives peuvent être recherchées auprès de partenaires externes aux différentes étapes clés du projet :

• La valeur économique recherchée => avant même que le projet ne commence, vous devez définir ce que vous souhaitez dépenser pour respecter votre logique économique. Vous restez maître d'ouvrage. Cependant le conseil d'un Asset Manager ou d'un Product Manager peut s'avérer très utile.
• Le sourcing du bâtiment => s'associer à un Asset Manager qui réalise du conseil en investissement permet de prendre les décisions qui génèrent le plus de valeur pour le projet, de rechercher les financements et de bâtir le bon montage pour le futur succès opérationnel de l'hôtel
• L'étude de marché => définir le positionnement souhaité pour son hôtel sur le marché dont découle la programmation du projet peut s'effectuer avec le conseil d'un AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage) pour optimiser la conception et l'agencement du bâtiment
• La sélection d'un architecte de conception qui met en œuvre la programmation de l'hôtel => tous s'accordent à dire qu'il est primordial de sélectionner un spécialiste de l'hôtellerie, connaissant également le segment sur lequel vous souhaitez vous positionner - il en connaitra ainsi les contraintes règlementaires et opérationnelles, sera bien connecté aux services publics de la localité où l'hôtel sera implanté et saura respecter vos contraintes budgétaires. A ce stade l'AMO est toujours présent pour préconiser un architecte ou peut commencer à être consulté pour dialoguer avec l'architecte sélectionné.
• La sélection d'un designer ou architecte d'intérieur => il apporte une vision de l'aménagement intérieur qui engage son image ; attention à le sensibiliser aux flux dans l'hôtel pour qu'une harmonie soit aussi présente dans les parties communes ... Avec cet acteur, un équilibre doit être trouvé très tôt entre son expression artistique et le respect de votre budget.
• La sélection des entreprises de construction - sur des projets conséquents, on se tourne plus facilement vers une entreprise générale qui chapeaute les différents corps de métier qui interviendront sur le chantier. L'AMO peut gérer cette partie de sélection d'entreprises, c'est alors lui qui pilote les intervenants, et est garant de la qualité et du planning d'exécution du chantier.

Tous s'accordaient à dire que l'intégration de l'opérateur le plus tôt possible dans la définition du projet avec l'architecte de conception et le designer était idéale : une alchimie à trouver entre la vision des architectes et l'expérience opérationnelle pour garantir le respect de son budget.

Dans un projet hôtelier, ce budget est à voir comme une équation économique toujours en mouvement, longueur du projet oblige.

• Elle est d'abord posée par l'investisseur qui s'appuie sur l'expertise d'un AMO qui pourra lui définir des tranches budgétaires pour chaque lot identifié (acquisition, travaux, sous-œuvre, technique, etc,). Cette étape permet à l'investisseur de valider que le coût de revient qu'il a estimé est cohérent avec la programmation prévue ... si ça n'est pas le cas, la programmation et le positionnement doivent être revus avant d'aller plus loin.
• Le budget peut être affiné avec l'intervention d'une ingénierie et d'un économiste qui fera un détail des coûts, notamment si les matériaux du décor intérieur ont déjà été définis par le designer. Attention, ces coûts évoluent et doivent être actualisés fréquemment - en 2022, le prix des matériaux a augmenté de 20% à 30% ! Mais parfois ils peuvent être compensés par des bonnes surprises sur le marché comme des prix moyens de la chambre en hausse, ces revenus futurs supérieurs aux prévisions apportant une rentabilité bienvenue sur des coûts de construction plus importants,
• Un projet hôtelier réserve de nombreuses surprises : l'arbitrage est très fréquent et il est nécessaire de prévoir un poste budgétaire pour les aléas, notamment dans la rénovation. L'investisseur peut s'appuyer sur l'AMO pour l'assister à réaliser les arbitrages courants.

L'aspect environnemental dans les projets hôteliers commence à prendre une importance avec l'intervention du législateur français qui pose des objectifs pour réduire l'impact carbone. Le coût de cette (re)mise en conformité "carbone" doit être étudiée précisément car on estime qu'il en coûte 500€/m² de travaux supplémentaires, ce qui a un lourd impact sur la rentabilité des projets. Le PLU Bioclimatique de la Ville de Paris apporte quant à lui d'autres contraintes avec notamment l'obligation d'intégrer des logements sociaux à certains types de projets.

Pour conclure, l'écosystème des métiers réunis à cette table ronde autour du développement de projets hôtelier est aujourd'hui en train de se consolider en France, où les marchés sont de plus en plus matures, donc plus complexes et plus risqués. Une expertise complémentaire devient souvent nécessaire pour pouvoir accéder aux financements et gérer les risques. Cette complexification devrait voir l'émergence d'un marché à deux vitesses : des hôtels qui réussissent à se mettre aux normes et qui performent, et d'autres qui n'y parviennent pas, faisant grimper le taux d'obsolescence dans le secteur.